萬科業主貸款風波:這樣離實情究竟還有多遠

萬科業主貸款風波:這樣離實情究竟還有多遠

從住宅商業化到土地資源出讓規章制度,深圳市一直是全國房地產產市場的風向標。近期,深圳市樓市又當了一次另類的弄潮兒。

事兒立即始於深圳市寶安一網紅盤深陷“貸款門”風波。一位法律法規專業出生的購房者發現,購房合同書和貸款合同書是三個獨立的法律法規關係。他認為,購房者默認開發商協作銀行的年利率這件事,好像另當別論。

這次發聲出現意外地獲得了許多購房者的適用,他們紛紛規定自選年利率更低的銀行辦居屋業主貸款。到最後,開發商願意援助用戶與銀行具體協商。

打響了第一槍後,別的消費者也覺得不能吃虧,於是這場“年利率維權”從寶安傳遞到光輝,再從深圳市傳遞到青島、杭州市、金華等大城市。

一時關系,有很大的大街小巷遙相呼應之勢。

這些購房者的訴求是不是有效?他們能夠得償所願嗎?
 

01、個案還是流行?

 
臨近年末,深圳市開發商加速了推盤的節奏。一些熱點項目,在引人注意的同時也傳來了一些意想不到的聲音。

例如說,位於寶安深圳沙井的超大型體量項目——萬科星城。

據編者瞭解,11月28日晚9點,萬科星城以網上選房的方式開盤。開始選房後約半小時,賣出約1900套,去化近6成,銷售金額大約70億元。

毛胚均價4.39萬/平、首付款最少不上100萬元,也是在熾手可熱的深圳沙井片區,萬科星城在當下的深圳市遭受歡迎並不怪異。但幾天後,星城的購房者卻開始被另一件事情所煩惱——年利率。

11月30日中午,一則關於《反對萬科星城樓盤項目侵犯消費者自主選擇權的號召書》在萬科星城業主群傳播開來。

原來,有購房者投訴稱萬科星城為了提升下款速率,進行年終資金回籠指標,與個別低利率銀行統一年利率為上調15%,不願選擇年利率較低的銀行。

他們的關鍵依據是:市場已經出現基準利率上浮10%的銀行,相關銀行額度充裕,徹底能滿足貸款要求。因而他們呼籲,萬科應放開准入條件,允許消費者獨立選擇銀行。

最終,萬科發表了聲明,表明徹底適用銀行的市場化年利率定價,每一位元用戶的按揭利率將由用戶與銀行具體協商。

而萬科星城的“年利率維權”一出,別的樓盤的購房者紛紛跟進,像星河天地、嘉善佳兆業、中原灣、華僑城北京香山裡五期等專案都傳出購房者呼籲自選銀行的聲音。

就連早就售完的網紅盤華潤府三期住房,據說也是有以前的購房者規定更為優惠的年利率,讓人驚訝。看來無論是對剛需還是改進,都十分在乎年利率的變化。

其實,儘管現階段少數銀行下調了年利率,可是上調15%的年利率依舊是深圳市流行。

上年第三季度一直到2020年上半年度,深圳市樓市一直處於上行下行週其中,恰好是因為這般,全方位調控下深圳市銀根緊縮,下款緩慢,房貸利率上浮。迄今年7月,流行銀行的首套房住房貸款年利率已全線提高至基準上調15%。

一直到近期,房地產產市場面臨調整,一部分銀行臨近年來關下款任務沒有進行,才有少數銀行調低首套貸上調占比至12%、10%。深圳市某房產仲介用戶經理介紹,以四大行為主的好幾家銀行廣泛執行首套房貸利率上調15%,個別定價較高的股權行、城市商業銀行出現年利率下調。

根據中華統計的12月4日最新利率狀況,許多銀行的首套房利率上浮達到20%乃至30%,僅有北京市銀行和中信銀行銀行才執行上調10%。因此說,1.15倍基準年利率,這樣還是蠻一切正常的。
 

02、一樓一策的貸款年利率

 
年利率浮動占比大,消費者覺得受了憋屈。的確,年利率的浮動對於購房者影響頗大,按揭能夠相距幾百上1000元,維權於情與理上能夠瞭解。

特別是對於剛需來講,買的首套房房屋是用來滿足定居要求的,申請帶有稅收優惠政策質的住宅按揭貸款貸款,理應能夠選擇年利率更低的計畫方案。這種念頭沒問題。

可是應當說,年利率的決定權,最終是把握在銀行手裡。一部分銀行給出上調10%房貸年利率僅僅個案,針對的也是特殊的項目。

據我瞭解,在發放貸款前,銀行對每個項目全是單獨審批,一事一議,因而專案和專案關系能享有的工資待遇差異非常大。

例如專案自身是現樓或准現樓,早期資金投入較多,開發貸量大,銀行就會適當放寬按揭利率。再如開發時間長的專案,銀行很有可能入場時間早,根據當時的市場環境制訂了較為優惠的年利率對策。

深圳市某銀行管理層說,銀行審批按揭貸款額度與開發商的個人信用、樓盤部位等具體條件相關,在審批貸款時最先考慮的也是其必須承擔的風險而並非盈利。

一位銀行人員也表明,銀行對項目地資金投入,很有可能從建設初期就開始了,業主們期待通過招標來選擇入場按揭貸款銀行並不現實。

立在開發商的視角,很有可能它們也沒有過多選擇權。

深圳市某知名品牌房地產企業行銷負責人坦言:“開發商對於年利率並無很大話語權,一樓一策的貸款年利率制訂規則是一直以來的規則。”

事實上,不管利率上浮是多少,銀行給開發商放的款無非是房屋的價格——單價乘於數量。單價不變,房屋的數量才算是變數。開發商假如能爭得到更低的年利率,會吸引住大量的用戶,對促進銷售肯定是有益的。

專案選擇較高的年利率頂多受銀行待見、資金回籠加速,但遠不如多賣幾套房屋來得劃得來。低利率趕走用戶,對發參展商沒好處。開發商又不傻,年末抓資金回籠,肯定是抓大放小,多賣房屋才算是正理。

因而,在年利率這個問題上,房地產企業和購房者是一條戰線的。

一般而言,一個地區同類專案的房貸年利率不會相距許多。但銀行假如確實基於各種考慮給出了差異化的年利率,房地產企業也沒過多方式——著實話語權比較有限。

因而,說開發商有和銀行勾結選擇低利率的動機,還是比較勉強的。

 

03、主體錯位

 
這樣再整理一遍買房的步驟會發現,購房者找開發商“年利率維權”,出發點是維護自身作為消費者的合理合法權益,但實際操作上很有可能存有錯位的問題。

在一次購買新房子的過程中,有三個主體:購房者、開發商和銀行。

由於現階段國內實施預售制,房屋大多數數是預售房,因而在辦理質押貸款時和二手房各有不同。

由於還沒有房產證,購房者和銀行之間並不是真真正正意義上的質押貸款關係——房屋的身影都沒見到,質押個毛線。

這時就輪到開發商登場了。開發商對協作銀行說,張三來買我的房子,我來為他的貸款給予擔保。為此,開發商還要往銀行存進一定數額的回購保證金。

倘若張三不可以還債,那麼開發商還會承擔連帶保證責任。這樣,協作銀行安心了,瀟瀟灑灑地把錢借給張三——畢竟有開發商擔保,風險小。

直到了房產證辦出來了,這時候就能宣佈辦理質押手續。

總之便是,開發商售賣房產,銀行給予金融業服務,三個合同書分別獨立。開發商為了能讓購房者買到房,在金融業合同書中執行相互配合義務,做出階段性擔保。

因此,購房者選擇開發商特定的按揭貸款貸款銀行後,因為有開發商給予的階段性擔保,銀行會在資料審核上給予適當的照顧,購房者也能夠在開發商的協調下補充貸款資料,貸款審批相對非常容易,時間相對會快許多。

理論上購房者能夠選擇不一樣的銀行,但實際實際操作中開發商不大可能選擇太好幾家銀行同時實現協作,不太可能在每一個銀行都繳納很多的保證金。

假如沒有開發商的擔保,那麼銀行基於本身資金安全性視角考慮,很有可能拒絕向購房者發放房貸,這樣的話,購房者反倒買不上房。

現在有一些購房者覺得利率太高指責開發商強制分派銀行,這可能是有失公正的。畢竟一手預售房特定協作銀行自身是從確保銀行和確保用戶出發的,開發商也在這其中承擔了風險。
不過從消費者角度觀察,他們是被銀根收緊誤傷。作為剛需,滿足自己住要求理應享有更為優惠的貸款年利率。但現在迫不得已面臨貸款難、首付款成數差異化、利率差異化等難題,對購置住宅導致不好影響。

最後想說的是,其實可以用更長遠的眼光對待這一問題。我常說,和歷史相比來,現階段的房貸年利率處在底位,仍然是買房的好時機。因而,現在買房大夥兒其實全是賺的,賺多賺少的差別罷了。

這樣面對的是一個越來越複雜和動盪的全球;
沒有一種商業方式是長存的;
沒有一種競爭力是永恆的;
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作為一個工廠的老闆或是合夥人您有沒有想過

中國股權投資時代已經來臨,恰好是大中小型工廠進入資當地場的最好時機!

中國中小型工廠的均值壽命僅2.5年,集團工廠的均值壽命僅7-八年。不僅工廠的性命週期短,能做強做大的工廠也是廖廖無幾。工廠做不長、做並不大的根本原因當然許多,但關鍵根本原因卻僅有一個——工廠的股權出了問題!

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